小区健身器材锈蚀、电梯经常发生故障……海南省海口市某小区业主莫某以小区物业服务存在重大瑕疵为由，连续3年拒交物业费及公摊水电费共计1.9万余元。小区物业公司起诉莫某追讨欠费并要求支付违约金。莫某反诉要求物业公司赔偿房屋漏水损失6200元。近日，海口市中级人民法院对这起物业服务合同纠纷案作出判决：莫某必须补交物业费，但不用付违约金，漏水损失应另案主张。

案情：

小区业主称物业公司服务差

【资料图】

拒交物业费公摊水电费

莫某在某小区的房屋建筑面积为131.47平方米。2021年11月，莫某与小区物业公司海南某物业服务海口分公司（以下简称物业公司）签订《前期物业服务协议》，约定物业费按每月每平方米3.8元计算，每月5日前缴纳，逾期按日万分之五支付违约金。

自2022年5月起，莫某拒交物业费及公摊水电费。物业公司多次通过短信、某平台、电话、律师函等方式催告，均未果。截至2025年5月31日，莫某累计未交物业费及公摊水电费共1.9万余元。物业公司将莫某起诉至海口市龙华区人民法院，要求支付欠费1.9万余元及违约金5216.73元。

莫某认为，物业公司提供的服务存在重大瑕疵：小区公共健身器材严重锈蚀、电梯多次出现故障、消防器材无检验合格证、垃圾清理不及时等。2022年7月和2024年2月，其房屋因楼上漏水致2次受损，维修花费了6200元，物业公司未能妥善解决。莫某认为物业公司违约，他不应支付物业费，并提出反诉要求对方赔偿房屋漏水损失6200元。

法院：

业主应交费，但不用付违约金

龙华区人民法院经审理认为，双方签订的《前期物业服务协议》合法有效；物业服务具有公共性、整体性、连续性，业主不能以某一时点的服务瑕疵为由拒绝履行缴费义务；莫某提交的照片、聊天记录等证据，尚不足以证明物业公司存在重大瑕疵或服务不作为严重影响业主正常生活；业主如对物业服务不满意，可诉请物业公司继续履行、采取补救措施或赔偿损失，也可以通过业主大会解聘物业公司，但不能以拒交物业费的方式消极维权。

法院认为，虽然合同有约定违约金，但物业公司提供的服务确实存在需要改进之处，且业主拒交物业费并非恶意拖欠，而是由于服务瑕疵和房屋漏水争议。物业公司要求业主支付违约金即不利于缓和双方矛盾，也不利于小区建设，故不予支持。而且，物业公司在2022年房屋漏水情况中已及时派员处理并积极协调建设单位，尽到了合理的管理服务义务，漏水损失应由相关侵权主体（楼上业主或开发商）承担，物业公司不承担赔偿责任。2024年房屋漏水问题，因楼上房屋已交付业主，莫某可另行起诉。

龙华区人民法院判决莫某全额支付物业费及公摊水电费共计1.9万余元，驳回其他诉请。

双方均不服一审判决，向海口市中级人民法院提起上诉。海口中院经审理认为，物业服务存在瑕疵但并非根本性违约，业主不能以一般性服务瑕疵为由拒交物业费。物业费是维持小区正常运转的基础，允许个别业主以个人感受拒交，将损害全体业主利益。一审法院判决全额支付物业费正确。关于违约金，虽然合同有约定，但计算标准明显过高，且莫某并非恶意拖欠，一审不予支持并无不当。房屋漏水损失属侵权纠纷，可另案主张。

6月4日，海口中院判决驳回上诉，维持原判。

律师：

业主不能以一般性服务瑕疵为由拒交物业费

海南瑞来律师事务所律师符雯妃介绍，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。

符雯妃表示，物业服务具有公共性、整体性、连续性，物业费用于小区公共区域设施设备的维护保养、环境卫生、秩序维护等。如果业主以物业某一时点、某一局部存在的服务瑕疵为由拒交物业费，可能导致物业公司运营经费不足，无法维持正常服务水平，最终损害的是全体业主的利益。如果物业服务确实存在重大问题，业主可以通过以下合法途径维权：一是要求物业公司继续履行职责、采取补救措施或赔偿损失；二是向行政主管部门投诉，要求对物业公司进行处罚或责令整改；三是通过业主大会依照法定程序解聘物业公司。

符雯妃介绍，该案中法院未支持物业公司的违约金请求，主要考虑了3个因素：一是合同约定的日万分之五的违约金标准明显过高；二是业主拒交物业费并非恶意拖欠，而是源于对服务质量和房屋漏水问题的不满；三是物业公司的服务确实存在需要改进之处。

另外，房屋漏水属于相邻关系侵权纠纷，业主应向实际侵权人（如楼上业主、开发商或施工单位）主张赔偿。物业公司的义务是协调、配合处理，并非因房屋漏水造成损失的当然责任人。除非物业公司未尽到管理义务，如未及时关闭公共区域门窗导致雨水倒灌等，否则一般不承担赔偿责任。

来源：法治时报

编辑：徐海燕