证券时报记者 张一帆

8月28日，住房城乡建设部等三部门联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，作为配套改革制度，央行、金融监管总局，证监会分别发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。

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华东一家大型房企相关负责人接受证券时报记者采访时表示，在新政出炉后，公司各部门也和各监管机构、合作金融机构做了初步沟通，但是各方面目前对于具体的操作细则都还不太清楚。“毕竟政策是在上周五晚上发布的，落到一线还需细化工作。”

简单来看，“组合拳”对商品房预售制度改革的核心在于两点：第一，预售门槛提升，预售条件由“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%”提升至“单体建筑主体结构封顶”；第二，现房销售有力有序推行，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售。

“按照新政要求项目封顶才能卖，一个二十几层的项目，首付款回笼的周期估计要拉长5个月左右，按揭贷款竣备才能放款，回款要拉长12个月左右。回款周期拉长，意味着房企需要用自有资金和融资来推进项目进度，对应静态财务成本大概将增加可售货值的2%至4%。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉简单测算表示。

不只是资金匹配，产品开发也面临新的考验。产品的研发设计处于最前端，随着销售周期的拉长，一个住宅项目能否在一两年后仍具备产品吸引力，将更加考验开发商对当地客群核心需求的准确把握。

为匹配商品房预售制度改革带来的房企经营模式变化，三个金融主管部门发布的两则《意见》跟进改革房地产开发融资方式，其主要抓手一为项目公司制、二为主办银行制。

与现房销售类似，项目公司制融资也并非新思路，近年来在政策指引下，房企开发业务中化整为零，主动从“总对总”融资转向项目层面的融资能力建设。主办银行制的加入则进一步强化了“专款专用”属性，未来项目公司的开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等全部相关资金都将纳入主办银行资金账户封闭管理。

对于房企而言，项目公司制与之前传统开发模式在运作机制方面有明显差别。资金管理模式方面，旧模式是集团统一融资、统一归集，项目资金可被总部自由抽调、跨项目调配。项目公司制是封闭管理，资金专户存储、专款专用。融资逻辑方面，旧模式中，融资看集团排名、负债、抵押物，新模式中融资看项目本身，银行评估看中项目的区位、产品力、去化率。

一家已出险的全国性房企人士告诉记者，此前即便以项目公司为主体实施融资，但是因房企主体出险，其项目端的融资动作也会受到主体信用影响，出现不同程度停贷、断贷。新政中提出“一视同仁”，出险房企项目端融资能否因此得到改善，其落实力度值得期待。

改革的发令枪已经打响。不过，在新旧规则的衔接时段如何做好落地？在“因城施策”原则下，改革意图与地方实际情况如何实现平衡，是房企下一阶段的重点。

58安居客研究院院长张波认为，新旧项目衔接边界比较重要，存量已拿地、已取证项目如何衔接现房、资金监管、放款新规，部分在建项目的过渡期安排需要进一步明确，避免规则模糊带来执行争议。40年房贷的审批标准、现房销售定金收取细则、存量房贷债务重组的申请材料与办理流程，不同城市、银行落地尺度也会有差异，需要因地制宜，有序推进。

同时，此次新政给地方因城施策留出了空间。“比如，新政要求未来新项目实行预售的，要规范预售条件，但是同时也指出具体预售条件由各地根据实际情况确定；提出推行现房销售定金制，允许房地产开发企业收取少量定金，‘少量’又该如何衡量？这些都有待实务中进一步明确。”前述华东大型房企相关负责人表示。

对于外界而言，最明显的观察窗口应是9月份各地的土拍动作。新政要求对于实行现房销售的项目，各地在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。因此各城市是全部推动“现房销售”，还是“优先选择”一部分将成为看点。中指研究院认为，政策落地力度对市场的影响程度也会不同，房企投资更加聚焦优质地块下，城市分化格局或进一步深化。