北京土拍真的是，风一天雨一天。

(相关资料图)

昨天2宗地底价成交，今天就再次上演了“海淀四季青西冉”的天王山之战。

今天成交地块分别为海淀四季青、石景山苹果园、刘娘府地块。3宗地块总起拍价就达到了122.73亿元。总成交金额137.65亿元。

报名方面：

海淀四季青地块，吸引了中国金茂、中海地产、招商蛇口、保利地产、华润+越秀联合体。

石景山苹果园地块，吸引了招商蛇口、中国金茂、中海地产、保利地产、越秀集团。

石景山刘娘府地块，则仅有中海一家房企报名。

成交方面：

中国金茂97.61亿元摘得海淀四季青地块，溢价率14.1%。

招商蛇口以15.04亿元摘得石景山苹果园地块，溢价率23.48%。

中海以25亿元摘得石景山刘娘府地块。

先来看海淀四季青地块。

海淀地块为四季青镇西郊机场周边及沿线（西冉、田村、常青片区）城中村改造项目。地块包含住宅用地、商业。

地块总面积85152.24平方米，建筑控制规模 ≤142613.628平方米，起拍价85.55亿元，住宅部分容积率1.60，建筑控制高度25米。

同时，这宗地块也是今年北京土地市场挂牌的起始总价最高的地块，综合起始楼面价约6万/㎡，住宅部分起始楼面价约7.4万/㎡。

此外，，文件明确：同一主体同期取得两宗住宅地、同步开发，可统筹一体化开发、统一核算容积率——楼栋排布和产品上限都被拔高了。

交通配套方面，紧邻地铁12号线四季青桥站，该站也是首发站点。南侧杏石口路双向三车道，向西接西五环、向东通西四环。

商业配套方面，3公里范围内有麦德龙、金四季购物中心、世纪金源。

值得注意的是，周边存量高端楼盘都是2003-2007年期间建成，目前来看，也可能存在一定的高端改善置换需求。

1.6容积率+限高5米（约7-8层），大概率做低密洋房为主、局部叠拼的组合；两宗住宅统筹开发后可做大盘规划。预计主力140-220㎡改善大户型，控总价的话会做部分120㎡左右小三居/四居，叠加部分200㎡以上大平层拉溢价。

接下来是石景山2宗地

石景山区苹果园地块。

土地面积19837.537平方米，建筑控制规模 ≤41858平方米，起拍价12.18亿元，容积率2.11，建筑限制高度60米。

交通配套方面，距1号线、6号线、S1线三线换乘的苹果园站直线约600多米、步行约900米——这是整宗地最硬的价值点，三轨交汇在全北京也算稀缺。

石景山区刘娘府地块。

土地面积53691.284平方米，建筑控制规模 ≤59060平方米，起拍价25亿元，容积率1.10，建筑控制高度19米，只有中海一家房企报名。

配套方面，紧邻地铁11号线模式口站，与福寿岭站隔路相对（步行约500-600米），福寿岭站还有1号线/八通线延伸背景。

商业配套方面，南侧约2公里京西大悦城、喜隆多购物中心；周边北京九中、北大附中石景山学校等教育配套。

三宗地，一热两冷，把北京土拍的底色照得很清楚。房企的钱，如今只往确定性最高的地方去。

土地的冷热，从来不是市场的温度计，而是开发商用真金白银给城市板块投的票。